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Como a legislação impede uma boa arquitetura

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O Plano Diretor é o instrumento básico de definição do modelo de desenvolvimento de um município. Ele estabelece diretrizes e estratégias para a execução de planos, programas e projetos, buscando enfatizar a participação popular, a sustentabilidade econômica, social e ambiental. Mas sua influência sob a cidade vai muito além do que se imagina: ele acaba influenciando fortemente o volume e a forma de toda nova edificação.

Nas cidades cada vez mais cresce a demanda por unidades habitacionais, principalmente em zonas já consolidadas. No entanto, com as restrições do plano sobre os terrenos, o mercado tem dificuldade para atender esta demanda, resultando no aumento dos preços dos terrenos. Os construtores, na intenção de diluir o custo do terreno ao máximo, quase sempre acabam optando por esgotar o seu potencial construtivo estabelecido. É exatamente nesse ponto que o Plano Diretor praticamente assume o papel de arquiteto, “desenhando” o empreendimento com seu conjunto de normas.

Isso ajuda a explicar por que muitos prédios são parecidos em sua forma: possuem infraestrutura condominial no térreo, acessos laterais para os estacionamentos nos subsolos e/ou nos fundos do terreno, e a torre propriamente dita é centralizada no terreno.


Os lançamentos imobiliários nas nossas cidades são assustadoramente semelhantes.
Segundo o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental (PDDUA) de Porto Alegre, os recuos para ajardinamento obrigatórios delimitam áreas destinadas a assegurar predominância dos elementos naturais sobre os de construção, na tentativa de valorizar a paisagem urbana nas áreas residenciais. Mas ao afastarmos os edifícios das calçadas, na tentativa de liberarmos o solo para áreas de lazer, acabamos gerando áreas condominiais inutilizadas. Com pouco, ou nenhum uso da frente dos empreendimentos, as calçadas ficam sem vida. O último passo é a construção de cercas para os edifícios se protegerem do ambiente inóspito que é criado na rua.

Isso ajuda a explicar porque muitos prédios são parecidos em sua forma: possuem infraestrutura condominial no térreo, acessos laterais para os estacionamentos nos subsolos e/ou nos fundos do terreno, e a torre propriamente dita é centralizada no terreno.
No que tange a volumetria, nas cidades brasileiras os recuos quase sempre aumentam de acordo com a altura do edifício, motivo pelo qual nem sempre é vantajoso atingir o limite máximo permitido no terreno. Para atingir grandes alturas, em muitos casos, seria necessário construir uma edificação estreita demais para que conseguisse simultaneamente respeitar os afastamentos.

Em Porto Alegre, os recuos de frente, lateral e de fundos, para os prédios que ultrapassarem os limites máximos previstos para construção na divisa, devem ser livres de construção e variam entre 18% a 25% da altura da edificação, garantido um mínimo de 3 metros de afastamento das divisas. Quando a edificação for constituída de dois ou mais volumes distintos, os afastamentos serão medidos em função da altura de cada volume, com relação ao trecho da divisa que lhe corresponder (conforme figura abaixo).

O plano faz com que a cidade perca uma boa oportunidade de tornar as ruas um espaço ativo e agradável. Com edifícios longe das calçadas e uns dos outros fica difícil viabilizar atividades comerciais no térreo, pois é a continuidade das lojas e sua proximidade com o pedestre que realmente agregam valor comercial, facilitando o acesso e a leitura das vitrines. Não coincidentemente esta é exatamente a forma de qualquer rua comercial de sucesso — replicada nos shopping centers do mundo inteiro.

Se mesmo assim o incorporador desejar aproveitar o térreo, o PDDUA trará outro incentivo contrário, pois se forem construídas somente áreas condominiais (como hall de entrada, portaria e salão de festas) ela não será contabilizada nas áreas “adensáveis”, que entram na conta da área máxima que pode ser construída para um determinado terreno. Se o incorporador construir uma loja de 100 m² no térreo ele estará abrindo mão da possibilidade de construir um apartamento com os mesmos 100 m² em um andar mais alto: com as calçadas já vazias de pedestres é rápida a sua decisão em eliminar a loja.

Existe ainda um incentivo forte na construção de estacionamentos, que além de vagas serem exigidas para todos os apartamentos (mesmo se tiverem 50 m²) são considerados como áreas “isentas”, ou seja, não contam na área construída, podendo o incorporador construir uma garagem do tamanho que ele desejar. Incorporadoras frequentemente acabam utilizando esse benefício para agregar valor às unidades, resultando em carros ocupando boa parte do térreo dos edifícios. Isso se torna um grande incentivo ao uso do carro e a uma consequente exclusão urbana, desestimulando ainda mais o uso da calçada.

Nas torres predominam soluções arquitetônicas padronizadas, novamente buscando o melhor aproveitamento do potencial construtivo em virtude da forma com que ele é contabilizado. Se sacadas forem construídas abertas ou totalmente envidraçadas com até 2,5 m de profundidade e vinculadas à área social do apartamento elas não contam como área adensável, normalmente sendo vendidas como “área privativa” ao consumidor. Isso também explica porque é raro encontrar sacadas junto aos dormitórios, pois nesse caso elas seriam computadas na área construída do edifício.

Soluções diferenciadas, como rasgos verticais nas fachadas ou panos de vidros, estão cada vez mais complicados de projetar, não por dificuldades construtivas, mas pelas instruções de combate ao incêndio do Corpo de Bombeiros. Segundo essas regras, não é permitido ter nenhuma abertura entre pavimentos com distância inferior a 1,2 m. Ou seja, para executar um pano de vidro é necessário construir uma mureta que, somada à espessura da estrutura, alcance essa distância mínima, impossibilitando o conceito e, por exemplo, um vidro do piso ao teto. Por mais que desejamos assegurar a segurança das edificações, Porto Alegre é uma das únicas cidades no mundo a aplicar essa norma, já que não é claro o benefício que ela traz na segurança em caso de incêndios.

Claro que existem outros motivos pelos quais os empreendimentos sejam tão semelhantes: soluções de engenharia tentam concentrar as áreas “molhadas” como cozinha, lavanderia e banheiros na mesma área da planta. Os costumes dos consumidores locais também norteiam uma série de decisões dos projetos, e plantas de empreendimentos que tiveram grande aprovação dos consumidores também são usadas como referência para novos empreendimentos.

Mas o papel do Plano Diretor deveria ser diferente. Ele deveria incentivar a diversidade das edificações para que cada nova construção pudesse inovar nas soluções arquitetônicas e construtivas. Arquitetos deveriam ter mais opções, não menos, para que possam interferir na paisagem de forma diversa e heterogênea, oferecendo opções diferentes para cidadãos diferentes e assim qualificando o espaço como um todo.

FONTE: caosplanejado.com

RBCM. Laboratório de Investigação do Espaço da Arquitetura. Departamento de Arquitetura e Urbanismo. Centro de Artes e Comunicação. UFPE . Recife — PE. (81) 2126.7362